Оценка земли. Метод развития

26.09.2015 12:12

2853

В оценке улучшенных и неулучшенных земельных участков хорошо работает метод развития. Он опирается на принципы ожидания и добавленной продуктивности, независимой от земельных улучшений. К нему обращаются, когда появляется необходимость определить стоимость земельного участка, текущее использование которого не дает дохода или не является наиболее эффективным. Метод базируется на тезисе о существовании альтернативного, доходного использования земли, связанного с ее развитием, в том числе через дробление рассматриваемого участка земли на отдельные меньшие фрагменты, либо объединение его с другими участками.

Для таких ситуаций применима оценка стоимости земли через дисконтирование денежных потоков, обусловленных воплощением наиболее эффективного использования участка. Она устанавливается как разность текущей стоимостью доходов от вероятного использования земли и текущей стоимости затрат, вытекающих из перехода к нему:

Суть данного метода выражена в следующей формуле:

Стоит сделать акцент на том, что результат вычислений будет отвечать рыночной стоимости при текущем использовании, поскольку наиболее эффективное использование описывает не исходный участок, а выделенные из него земельные участки.

Данный метод задает следующую очередность действий:

• установление суммы и текущей структуры затрат, нужных для использования участка земли согласно варианту наиболее эффективного его использования;
• нахождение размеров и структуры доходов в результате наиболее эффективного использования;
• установление величины и структуры тех операционных расходов, которые необходимы для извлечения доходов при наиболее эффективном использовании участка;
• нахождение размера дисконтной ставки, отвечающей уровню риска при инвестировании капитала в данный участок земли;
• вычисление стоимости земли через дисконтирование всей совокупности расходов и доходов и расходов, которые связаны с ее использованием.

Характерная модель процесса перевода земли к наиболее эффективному использованию – деление земли собственником на отдельные участки, меньшие по размеру, для их последующей продажи или сдачи в аренду. Одновременно учитывается весь спектр прямых и косвенных затрат – не только на развитие собственности, но и на ее реализацию.

Рассмотрение вероятного развития для земельной собственности, помимо определения рыночной величины затрат, нужно направить на установление уровней дохода с продажи, а также с аренды и последующей продажи характерных для данного рынка земли, и определение доли рыночного поглощения.

Определить чистый доход с продажи можно как разницу между предполагаемой ценой продажи (или валовых поступлений от нее) и прогнозируемыми расходами на развитие и продажу земель. Затраты и доходы и затраты, распределенные по времени (оно задается длительностью разработки и воплощением проекта, и последующим рыночным поглощением), в дальнейшем переводятся в текущую стоимость. При их дисконтировании применяются ставки отдачи на капитал, которые аналогичны уже известным ставкам капитализации для земли, при учете риска, допустимого на данном рынке.

Актуальную стоимость ежегодных денежных потоков можно рассчитать, используя фактор текущей стоимости единицы (или реверсии), либо фактор текущей стоимости обычного аннуитета – в том случае, когда затраты и доходы приведены единому диапазону. Величины этих факторов устанавливают, исходя из ставки и выбранного периода разработки проекта и дальнейшего рыночного поглощения.

ПРИМЕР

Нужно узнать стоимость участка земли с трамвайным депо, который расположен в окрестностях усадебной застройки, если по причине специализированного использования участка для сопоставления нельзя взять рыночную информацию об аналогичных участках.

Известно также:

• Для этого района наиболее эффективное использование участка – жилая застройка, гарантирующая отдачу около 8%
• расходы по переходу к наиболее эффективному использованию будут равны 16 500 долл.
• период времени, необходимый для размежевания участка, формирования 12 отдельных усадеб и создания для них инженерно-транспортной структуры, будет равен 6 месяцам
• реализация вновь созданных участков, с поправкой на характерное рыночное поглощение (если каждый год здесь продавалось ранее до 8 свободных участков, каждый по 2000 долл.), произойдет за 18 месяцев.

Допустив, что стоимость земельных участков в течение периода реализации проекта останутся неизменными, получим валовой объем поступлений, который равен 24 000 долл.

Нужно учесть и то, что необходимые вложения в развитие земельной собственности и реализацию участков распределены во времени неравномерно, поскольку связаны с порядком работ по смене типа эксплуатации территории и числом реализуемых участков в различные периоды. Тогда можно определить временную структуру затрат и доходов.

Для определения стоимости земли необходимо чистый денежный поток, который сформируется после того, как из дохода будут вычтены все затраты, привести к текущей стоимости.

Стоимость интересующего нас участка земли в таком случае составит 6400 долл.

Мы видим, что стоимость земли можно определить различными методами, часть из которых является непосредственной реализацией какого-либо подхода, другая часть построена на комбинации элементов нескольких, либо сразу всех подходов. Результат оценки, который получен при помощи избранных методов, должен быть согласован при посредстве сравнительного и причинно-следственного анализа с данными рынка или результатами, полученными другими методами. На их основании формируются итоговые выводы о стоимости объекта оценки.

Резюме

Рыночное положение участков земли определяется конкретным методом оценки. Все они находят отражение внутри доходного, сравнительного и затратного подходов и опираются на принципы: конъюнктуры рынка, ожидания, замещения, вклада (привнесенной прибыльности) земли, а также наиболее эффективного ее использования.

Сравнительный подход используют при нахождении стоимости участка через сопоставление цен прошлых продаж аналогичных участков земли на эффективно работающем рынке, где сопоставимые недвижимые объекты продают и покупают добровольные продавцы и покупатели, принимая независимые решения.

Сравнительный подход опирается на принцип замещения: покупатель не станет платить за участок сумму большую, чем та, за которую можно купить земельный участок, идентичный по полезности и качеству.

Подход используется при определении стоимости участка, который в будущем способен принести доход в течение некоторого срока использования. При этом стоимость является суммой ожидаемых доходов и выручки с перепродажи объекта, соотнесенных с текущим моментом.

Отсюда ясно, что работает также принцип ожидания: разумный инвестор приобретает участок земли в расчете на будущие выгоды и доходы.

Затратный подход используется только при определении стоимости улучшений и самостоятельной роли в оценке земли не играет. Подход основан на убежденности, что расходы на покупку участка земли и улучшение не должны превышать на данном рынке цену уже улучшенного участка с такими же по качеству и назначению земельными улучшениями.

Значит, выбор метода зависит от того, производится ли оценка улучшенного или неулучшенного участка земли, является он объектом рынка аренды или купли-продажи.

Традиционно при установлении стоимости неулучшенных участков применяются методы:

• при сравнительном подходе – методы сопоставления продаж и статистического анализа рынка;
• при доходном подходе – методы капитализации земельной ренты (выгод) и инвестиционный.

Определяя стоимость улучшенного земельного участка, применяют методы, основанные на синтезе сравнительного либо доходного подходов и элементов затратного, для нахождения затрат на воссоздание либо замещение улучшений. Модель нахождения стоимости
земли при этом опирается на принцип остатка.

На совместном использовании затратного и сравнительного подходов построены метод соотнесения и экономический метод, на использовании затратного и доходного - методы распределения дохода и остатка для земли, на использовании всех подходов основан метод развития (или предполагаемого использования).

• < Назад
• Вперёд >