Оценка земли. Метод сопоставления продаж

19.08.2015 11:10

2554

Здесь мы направим основное внимание на подробное рассмотрение методов, предназначенных для нахождения стоимости земли, уже затронутых при освещении вариантов оценки:

• сопоставления продаж,
• соотнесения,  
• экономический,
• инвестиционный,
• капитализации земельной ренты,
• остатка для земли,
• распределения дохода,
• развития.

Это можно считать дополнением к рассмотренным ранее подходам к оценке, поскольку никакой объект невозможно оценить вне учета выгод либо недостатков его местоположения.

На практике оценка стоимости представляется важнейшей основой всех вариантов оценки недвижимости - неважно, применяют ли её непосредственно, как в затратном подходе, либо опосредствованно включают ее - в методике определения наиболее эффективного использования, величинах ставок капитализации, норм отдачи и совокупного износа.

Метод сопоставления продаж

Метод удобен для оценки участков, где нет земельных улучшений, базируется на принципе замещения: рациональный покупатель потратит на оплату земельного участка не больше, чем при покупке другого участка со сходными потребительными свойствами.

В данном методе стоимость участка устанавливается на таком же уровне, что и данные продаж участков, подобных рассматриваемому, с учетом разницы в характере сделок и качестве участков, способных сказаться на стоимости. Иначе говоря, нужно сформировать адаптивную стоимость уже проданного участка, как если этот участок имел бы свойства, равные оцениваемому участку по полезности.

Скорректированную на разницу цену продажи похожих участков находят по формуле:

где: Vаi - скорректированная цена продажи i-го аналогичного объекта;

Vi - цена продажи i-го аналогичного участка земли;

m - число факторов сравнения;

ΔVij – поправка (разность) в цене (+,-) при продаже i-го похожего участка земли относительно оцениваемого по j-му фактору.

В рамках метода предпринимается сравнение цен на продажу нескольких недвижимых объектов, поэтому стоимость целевого объекта следует определять как медианную (среднюю для ранжированного ряда), либо как модальную (самую распространенную) величину полученных результатов.

Данный способ диктует определенную очередность действий:

• уточнить элементы, по которым будет происходить сравнение целевого объекта с ему подобными (элементы сравнения);
• определить для каждого характер и уровень отличия такого участка от предмета оценки;
• определить для каждого элемента сравнения размер поправки в цену аналогов, который соответствует степени и характеру отличий каждого аналога от оцениваемого участка;
• скорректировать цену для каждого участка по каждому элементу. Такая корректировка нивелирует отличия участков от оцениваемого;
• рассчитать рыночную стоимость предмета оценки, определив модальное или медианное значение, взятое по итогам корректировки результатов.

Элементами сравнения являются факторы стоимости целевого объекта (изменения которых способно влиять на размер рыночной стоимости) и параметры сделок с участками, существующие на рынке.

Самые важные из факторов стоимости и параметры сделок с участками земли показаны на рис. 12.1.01.

Особенности и глубина отличий аналогичного участка от объекта оценки устанавливаются с позиции элементов сравнения через сопоставление каждого аналога с предметом оценки.

Полученные отличия необходимо учесть путем ввода поправок в форме надбавок/скидок либо поправочных коэффициентов к стоимости единицы сравнения. Можно использовать для этого корректировочную таблицу.

Единицей сравнения может служить цена единицы измерения (гектар или кв.м. площади, или погонный метр фронтальной линии), или цена объекта в целом.

Имеется несколько способов определения величины поправок:

• парное сопоставление цен похожих участков, отличных лишь по одному из элементов сравнения;
• корреляционно-регрессионный анализ связи изменения элемента сравнения и цен на похожие участки;
• определение затрат, обусловленных изменением параметра элемента сравнения, отличающего похожий участок от оцениваемого;
• экспертное обоснование поправок к ценам похожих участков.

Если полезные свойства сопоставляемого участка превосходят аналогичные свойства предмета оценки, цену продажи сопоставляемого участка необходимо уменьшить, если они уступают, тогда его цену необходимо увеличить.

Прежде всего осуществляются корректировки, которые относятся непосредственно к параметрам сделки и состоянию рынка, затем - корректировки, которые относятся напрямую к объекту оценки.

Корректировку можно производить в денежном или процентном выражении, а также поочередно по каждому элементу сравнения, либо по совокупности элементов с помощью сложения/умножения величин поправок.

По итогам определения и учета поправок величины цен похожих участков земли (единицы измерения), должны быть, как правило, близки.

Если различия адаптивных цен значительны, следует либо выбрать для сопоставления другие участки, или выбрать другие элементы для сравнения, либо другие значения поправок.

Метод сопоставления включает:

1. Подбор проданных на данном рынке участков без земельных улучшений, подобных предмету оценки.
2. Проверку сведений о параметрах сделок: стороны действовали рационально и сознательно, или сделки оказались вынужденными.
3. Определение характера и уровня отличий оцениваемого участка от уже проданных.
4. Введение поправок, которые учитывают отличия между предметом оценки и предметами сравнения.
5. Определение цены продажи каждого сравниваемого участка, с условием, что они имели бы параметры, аналогичные оцениваемому участку.
6. Установление стоимости оцениваемого участка, основываясь на анализе скорректированных цен продажи аналогов.

ПРИМЕР

Узнать стоимость участка с естественными сенокосами, общей площадью 0,9 га и бонитетом почв, равным 59 баллов. Его удаленность от жилья равна 8 км. В районе недавно проданы 3 участка, имеющие следующие характеристики:

В районе дислокации оцениваемого участка каждый месяц цены повышались на 5%. Как видно, для определения его стоимости нужно внести поправки на разбег в датах продажи и параметрах объектов.

Для внесения поправок на разницу в удаленности от жилья и бонитете почв, нужно привести цены продажи к единой дате оценки и единой единице сравнения (1 гектару):

Цены, приведенные к условиям предмета оценки, дают возможность узнать стоимость:

4090 × 0,9 = 3681

В итоге стоимость участка земли с естественными сенокосами равна примерно 3700 долл.

Метод сопоставления, ориентированный максимально на конъюнктуру рынка, предпочтителен в определении стоимости участков. Правда, свободных от улучшений участков на рынке существует крайне мало, это естественным образом ограничивает сферу применения метода. Поэтому на существующем рынке улучшенных участков земли преимущественно применяется экономический метод. В его рамках главные аргументы, определяющие рыночную стоимость – возможный доход с продажи улучшенного участка и необходимые затраты для улучшения.

• < Назад
• Вперёд >