Затратный подход. Методы оценки совокупного износа

15.08.2015 09:40

3755

Включение затратного подхода в процесс оценки обусловлено потребностью оценить весь спектр видов обесценения недвижимости, в том числе земельных улучшений, которым рыночную стоимость задает величина участия в общей стоимости недвижимого имущества.

В процессе оценки совокупного износа применяются методы, основанные на:

• оценках возраста земельных улучшений (метод экономического возраста – стандартный и модифицированный),
• сопоставлении продаж (рыночные сравнения).

Можно в уточнении совокупного износа использовать дополнительно метод разбивки: тогда оценивают отдельно физический, экономический и функциональный износ.

Метод экономического возраста

Он оперирует понятиями: жизнь физическая и экономическая, хронологический и действительный возраст, оставшийся срок экономической жизни.

Физическая жизнь - период применения земельных улучшений, в котором состояние несущих элементов конструкции соответствует базовым критериям (включая физическую долговечность, конструктивную надежность и проч.). Срок физической жизни устанавливается при постройке и обусловлен группой капитальности. Она заканчивается с ликвидацией объекта.

Хронологический возраст - временя с даты начала эксплуатации вплоть до момента оценки.

Экономическая жизнь устанавливает время эксплуатации, когда объект в состоянии приносить доход, и когда вносимые улучшения повышают стоимость объекта.

Экономическая жизнь отлична от физической. Как правило, экономическая короче и заканчивается, если эксплуатация объекта прекращает приносить доход, а улучшения перестают вносить положительный вклад в стоимость из-за значительного износа.

Действительный (эффективный) возраст - отражение экономической полезности улучшений. Его принимают равным хронологическому возрасту в обстановке нормальной технической эксплуатации согласно нормам и правилам, и при надлежащем техническом состоянии.

Действительный возраст принимают большим, чем хронологический, если техническая эксплуатация плохая, а техническое состояние ниже надлежащего, и меньшим - если техническая эксплуатация хорошая, а техническое состояние выше надлежащего.

Оставшийся срок экономической жизни равен отрезку времени от оценки до истечения экономической жизни улучшений – иначе говоря, периоду, когда улучшения еще вносят вклад в стоимость.

Исходя из метода экономического возраста, совокупный износ рассчитывается из отношения действительного возраста улучшений к сроку экономической жизни.

Базовая формула метода экономического возраста:

Экономическая жизнь = действительный возраст + оставшийся срок экономической жизни

Слабое место данного метода: то, что улучшения рассматриваются в совокупности. Но любое улучшение включает ряд элементов, стареющих и изнашивающихся неравномерно, обладающих устранимым и неустранимым износом.

Для преодоления этого недостатка применяют модифицированный метод, который рассматривает износы - устранимый и неустранимый - отдельно.

С помощью модифицированного метода экономического возраста можно получить совокупный износ в форме суммы видов износа. Тогда устранимый износ принимается как затраты для устранения признаков износа: его определяют имеющиеся дефекты эксплуатации, их несоответствие требованиям рынка. Неустранимый износ рассчитывают посредством деления действительного возраста на срок экономической жизни, и умножения результата на разность стоимости создания и значения устранимого износа.

Точность методов, берущих за основу оценку возраста, кардинально зависит от адекватности определения действительного возраста объекта и общего экономического срока жизни. Здесь необходим анализ данных рынка, которые отражают экономическую полезность объекта.

Метод рыночных сравнений

Можно также определить совокупный износ с помощью сопоставления продаж объектов аналогичного возраста, дислокации, планировки и характера оборудования - в виде разницы стоимости создания объектов и рыночной цены.

Вывод: совокупный износ определяют как разность текущей стоимости воссоздания (замещения) и рыночной стоимости улучшений. Одновременно остаточная стоимость замещения – разница в ценах продажи недвижимости и рыночной стоимости участка. Значит, соотношение остаточной стоимости замещения и рыночной стоимости недвижимости дает возможность вычислить оставшийся cрок экономической жизни улучшений, когда улучшения могут привносить дополнительную стоимость.

Как указано выше, при установлении величины остаточной стоимости замещения недвижимости в отношении ее земельного компонента используют рыночную стоимость в рамках текущего использования. Одновременно при установлении совокупного износа рыночную стоимость участка тоже целесообразно определять с условием наиболее эффективного использования. Тогда можно установить, насколько наиболее эффективное использование обесценивает существующие земельные улучшения.

Затратный подход продуктивен и позволяет привести к рыночной стоимости недвижимости (как и неспециализированной), если оценка земли и износа подкреплена рыночными доказательствами. Возможность сравнения данных для оцениваемого объекта и аналогов приоритетна в условиях рыночного применения данного подхода.

Резюме

Затратный подход допускает широкие возможности применения. Оценивая неспециализированную недвижимость, его можно применять для выяснения рыночной стоимости и совокупного износа.

Для специализированной недвижимости он реализуется благодаря методу остаточной стоимости замещения: его считают приемлемой альтернативой определения стоимости, соотносимой с рынком.

Необходимость учета износа (обесценения) появляется при потере улучшениями стоимости спустя время, в условиях ненадлежащей эксплуатации (физического износа), с появлением более современных улучшений (функциональный износ), и определяемых экономическими изменениями, влияющими на рыночную ситуацию (т.н. экономический износ).

Если присутствует устранимый износ, его размер вычисляется с помощью расчета затрат в исправление физического/функционального состояния оцениваемых улучшений, либо прямым сравнением со стоимостью улучшений в аналогичном состоянии.Размер неустранимого износа можно задать исключительно прямым сравнением с общей стоимостью подобной недвижимости.

Рыночное сопоставление в целом стало ключевым в определении уровня совокупного износа и oставшегося срока экономической жизни существующих улучшений в сравнении с новыми.

• < Назад
• Вперёд >