Доходный подход. Анализ расходов и доходов

10.07.2015 11:10

3731

Доходный подход применяют для оценки покупаемой и продающейся недвижимости, исходя из способности дать доход. Этот подход направлен на установление стоимости недвижимости как нынешнего эквивалента будущих доходов. Подход опирается на принципы спроса, ожидания, предложения и замещения.

Доходный подход, наравне со сравнительным, предполагает наличие сопоставимых данных. Предметом анализа становится потенциальный валовый доход, опирающийся на аренду недвижимости, размер потерь от недополучения платы от аренды, способы извлечения дополнительного дохода с имущества и имеющиеся операционные расходы. Они становятся рыночными доказательствами степени доходности рассматриваемой недвижимости.

Рассмотрим здесь следующие вопросы:

• анализ расходов и доходов, присущих недвижимости,
• основные способы их конвертации в стоимость,
• принципы вычисления дисконтной ставки,
• применение метода остаточной капитализации при оценке недвижимости.

Анализ расходов и доходов

Доходный подход допускает оценку стоимости при помощи капитализации прогнозируемого дохода от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Поэтому использование указанного подхода необходимо начинать со сбора и обработки данных о расходах и доходах, которые включают:

1. Рыночную годовую аренду (арендную рыночную стоимость) – ежегодную сумму, в зависимости от которой, основываясь на реалистических ожиданиях, целесообразна сдача и взятие недвижимости в аренду в текущих обстоятельствах при типичном управлении.

2. Потенциальный валовый доход – величину ежегодных арендных платежей, получение которой планируется с недвижимости, основываясь на 100-процентной занятости.

В МСО 1 «Оценка на основе рыночной стоимости» различаются формулировки «доход от недвижимости» и доход от использования – от деятельности, осуществляемой в рамках данной недвижимости. В некоторых странах последний берут за основу при оценке сельскохозяйственных угодий, однако он применим скорее в оценке стоимости работающего предприятия, если недвижимость воспринимается скорее как актив в структуре бизнеса, а не для оценки недвижимости как отдельного объекта.

3. Потери при недополучении арендной платы – ежегодной суммы, вычитаемой из величины потенциального валового дохода из-за неполной заполняемости и несвоевременной оплаты.

4. Действительный валовый доход – ежегодную величину, полученную за минусом издержек от недополученных платежей аренды из суммы валового потенциального дохода, а при необходимости - возросшую на величину иных доходов от недвижимости (парковка, реклама и другие).

5. Операционные расходы– ежегодную сумму, потребную для содержания и эксплуатации недвижимости.

6. Чистый операционный доход – ежегодную сумму, полученную путем исключения операционных расходов из суммы действительного валового дохода. Большинство этих показателей - расчетные величины, базирующиеся на рыночных показателях.

Потенциальный валовый доход принято рассчитывать, опираясь на рыночные ставки аренды, взятой для всей площади недвижимого объекта, включая также помещения, пустующие и предназначенные собственником для его личных нужд.

Потенциальный доход содержит также другие доходы, образованные как результат улучшений недвижимости, но не вошедшие в сумму аренды.

Размер операционных затрат устанавливается на базе рыночных условий аренды единых недвижимых объектов. Операционные затраты делятся на:

• постоянные - независимые от заполняемости объекта;
• переменные - зависимые от заполняемости объекта, в том числе расходы на восполнение элементов улучшений, срок использования которых меньше срока использования всей совокупности улучшений.

Операционные затраты включают затраты:

• на управление,
• затраты собственника,
• техобслуживание и ремонт,
• на замещение различных элементов улучшений, имеющих более краткий срок использования.

В структуру управленческих затрат входит стоимость оснащения и рабочей силы, требующихся для управления недвижимостью. В операционных затратах их учитывают без учета того, кто управляет объектом – собственник или управляющий. Затраты в зависимости от вида недвижимости определяются определенным процентом, взятым от действительного валового дохода.

Затратами собственника являются затраты, связанные с реализацией прав собственника земельного участка, зданий и сооружений:

• расходы на коммунальные услуги (отопление, канализация, водоснабжение и прочие удобства);
• на охрану, включая противопожарную;
• санитарную обработку и другие;
• страхование недвижимого имущества;
• налоги - земельный и на недвижимость.

Затраты на техобслуживание и ремонт составляют затраты, обусловленные износом, старением и защитой сооружений от воздействия внешних факторов в течение их эксплуатации.

Следующие затраты: на управление, ремонт и техобслуживание, затраты собственника - необходимо устанавливать на уровне, который отвечает принципам общепринятого хозяйствования.

Для их определения можно использовать фактический объем затрат, если он соответствует уровню затрат на данном рынке.

Кроме того, расходы на замещение (восполнение) элементов улучшений, имеющих краткий срок использования (например, лифтов, обогревающего и охлаждающего оборудования, водных нагревательных приборов) составляют ежегодные отчисления денежных средств, необходимых для замены. Эти расходы рассчитывают делением затрат при создании всех элементов улучшений на длительность периода использования. При расчетах следует учитывать вероятность процентного наращивания средств для замены.

Из структуры операционных затрат исключаются амортизационные отчисления по созданным земельным улучшениям, затраты на обслуживание обязательств по ипотеке, подоходные налоги, бизнес-расходы, напрямую не касающиеся недвижимости.

Во избежание предварительных предположений о текущей налогооблагаемой стоимости недвижимости, при их оценке в целях налогообложения, рекомендуется не рассматривать в составе операционных расходов установленные налоги на недвижимость. Их следует учитывать как элемент ставки капитализации.

Другие затраты, способные повлиять на размер чистого операционного дохода, которые не рассматривались при определении затрат и связаны с использованием и поддержкой застроенного участка, учитываются путем надбавок или скидок, или иными способами.

Стоит обратить внимание: данные о расходах и доходах должны отражать рыночные условия и типичное управление недвижимостью, быть выражены на подходящую единицу - квадратный метр или квартиру.

Как и в сравнительном подходе, при разработке типичных показателей можно применять два способа:

• стратификация - разделение недвижимости на однородные группы, и в их рамках высчитывать типичные (например, средневзвешенную или медианную) величины потенциального валового дохода, потери от недополучения платежей аренды и операционные расходы;
• анализ множественной регрессии - когда типичные показатели устанавливают как функцию следующих переменных: местоположения, размера улучшений, типа конструкций, возраста и прочих соответствующих факторов.

За источник информации можно взять специальные анкеты, рассылаемые собственникам недвижимости в момент продажи и аренды, аналитические публикации, посвященные исследованию показателей дохода и расхода для разных типов недвижимости.

Помимо получения предварительных конкретных данных, рыночное исследование также предоставляет качественные данные для уточнения сопоставимости и применимости результатов анализа. Это позволяет, в частности, исключить величины дохода и операционных затрат, нехарактерные для рынка и основанные на индивидуальных особенностях управления имуществом. Они не должны браться в расчет при определении рыночной стоимости.

• < Назад
• Вперёд >