Метод анализа доходных показателей в оценке недвижимости

05.07.2015 12:00

2525

Еще один метод, который даёт возможность оценить величину рыночной стоимости недвижимости – метод анализа показателей доходности объектов сравнения, которые активно продаются на рынке. В число таких показателей входят:

• валовой рентный мультипликатор,
• общая ставка капитализации.

GRM (рентный мультипликатор) можно рассчитать как соотношение цены продажи и потенциального валового дохода, или к действительного валового дохода, полученного от использования недвижимости. Выбор того или другого вида дохода обусловлен сложившимися традициями и предпочтениями оценщика. В оценке важно пользоваться всегда только одним из видов дохода.

Схема проведения анализа доходных показателей

Данная схема в оценке недвижимости на базе валового рентного мультипликатора (GRM) заключена в поочередном выполнении следующих действий:

• опираясь на анализ рынка, получить величину рыночной арендной платы, применимой к оцениваемому объекту.
• на базе анализа рынка получить отношение цены продажи сравниваемого объекта к действительному или ожидаемому валовому доходу от объекта сравнения за год, то есть величину GRM для этого типа собственности;
• перемножить размер арендной платы, определенной для оцениваемого объекта, и GRM для этого типа собственности – и получить в итоге значение рыночной стоимости недвижимого объекта.

Валовой рентный мультипликатор принимается без корректировок на удобства и прочие различия, обнаруженные у оцениваемых и сопоставимых с ними объектов. За основу расчета GRM берутся цифры фактической арендной платы и цены продаж, которые имеют место на рынке. В случае, если оцениваемые и сопоставимые объекты характеризуются отличиями в удобствах и уровне услуг, делается предположение, что данные различия учтены в величине ставок арендной платы и ценах продаж.

Это значит, что если сопоставимый объект окажется хуже оцениваемого, цена продаж и размер ставки арендной платы будет для него ниже. При этом математическое соотношение цены продажи и стоимости аренды не изменится. Но это не устраняет необходимости аккуратного подбора сопоставимых объектов.

Относительная простота метода обуславливает и его недостатки:

• данный метод применим исключительно для активных рынков доходной недвижимости;
• этот метод не способен учитывать разницу в степени рисков между объектом оценки и сравнимыми с ним объектами;
• кроме того, метод является нечувствительным к вероятным различиям в структуре чистых операционных доходов.

ПРИМЕР

Нужно установить рыночную стоимость односемейного коттеджа, приносящего доход за счет постоянной сдачи в аренду.

Ожидаемый валовой доход после его сдачи в аренду должен составить 85000 долл.

Оценщиком был проанализирован сегмент рынка коттеджей, приносящих доход, и собрана следующая информация:

Анализируя рассчитанные GRM для трех коттеджей, оценщик принял решение взять для оценки недвижимости GRM, равный 6,15. Так как потенциальный валовой доход для оцениваемого объекта недвижимости составляет 85000 долл., то оценка величины рыночной стоимости составляет: 85 000 × 6,15 = 523 000 долл.

Резюме

Сравнительный подход к процессу оценки рыночной стоимости недвижимости основан на принципах спроса и предложения, вклада и замещения. Он базируется на подробном анализе и математической обработке рыночных данных. Подход оперирует информацией о недавних операциях по продаже сопоставимых по параметрам объектов для выработки логических выводов в отношении ценностных характеристик объекта недвижимости.

Применяя сравнительный подход к оценке, используют методы:

• парного анализа продаж;
• статистического анализа актуального рынка;
• анализа реальных и ожидаемых доходных показателей.

В основе метода парного анализа лежит анализ фактических продаж двух сопоставимых по ряду ценообразующих факторов объектов недвижимости – кроме одного, вклад которого в стоимость оценивается в целях выполнения корректировок рыночной стоимости недвижимости, сопоставимых с данным объектом оценки.

Целью метода статистического анализа является обнаружение зависимости рыночной стоимости недвижимости от некоторого набора ценообразующих факторов рынка в рамках оценки объектов недвижимости.

Анализ доходных показателей выявляет типичное соотношение доходов и данных о цене продаж на сопоставимую недвижимость и распространяет это соотношение на оцениваемую недвижимость.

Практическое использование сравнительного подхода может иметь место только в рамках хорошо развитого рынка. Если такой рынок отсутствует или недостаточно развит, а также если целевой недвижимый объект имеет признаки специализированного, предоставляет исключительные экономические выгоды (или напротив, обременения), которые не отражают общее состояние рынка, то использование данного метода является нецелесообразным.

• < Назад
• Вперёд >