Анализ рынка недвижимости за январь 2010

Анализы рынка недвижимости

01.02.2010 09:42

5322

В январе месяце 2010 года средняя удельная цена предложения практически на всех сегментах рынка недвижимости осталась без существенных изменений.

На первичном рынке жилья  изменение цен более ощутимо и наблюдается хоть и небольшое,но все-таки снижение средней удельной цены предложения. На рынке земельных участков  наблюдается как положительной, так и отрицательной динамик изменение цен.

На рынке жилой недвижимости, за январь месяц произошли следующие изменения:
• на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается  колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке коттеджной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается снижение средней удельной цены предложения равное 2%.

Если рассматривать изменение средней удельной цены предложения за год, то за период с января 2009 по январь 2010 года на вторичном рынке жилья  она увеличилась на 3 %, по остальным сегментам наблюдается снижение  от 10 до 20 %, что связанно с запаздыванием  рынков не таких динамичных как вторичный  рынок жилья.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За январь месяц 2010 года в выборку попало 255 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в январе месяце произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 6$/м.кв. в сторону снижения, а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 823$/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За январь месяц 2010 года в выборку попало 132 объявления о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала, в январе месяце оно составило 5%.
Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  равное так же 5% произошло в Центральной части города.

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в стоимостном выражении равно 5$/кв.м. в сторону снижения, сама же средняя цена предложения составляет 689$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло повышение средней удельной цены предложения на 3%, изменение в ценовом выражении составляет 34$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 1025/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала, наблюдается самое существенное повышение средней удельной цены предложения равное 5%, что в стоимостном выражении составляет 36$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 723$/кв.м.
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош», как и в прошлом месяце наблюдается повышение средней удельной цены предложения равное 3%, изменение в стоимостном выражении составляет 16$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 567$/кв.м.
• в районе мкр. «Джал» и «Старого» аэропорта в январе месяце наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 3%, что в ценовом выражении составляет 21$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 728$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
• в Центральной части города произошло самое ощутимое снижение средней удельной цены предложения равное 5%, изменение в ценовом выражении составляет 45$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель изменения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 826$/кв.м.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык», наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 4% (или 23$/кв.м. в стоимостном выражении). Средняя удельная цена предложения составляет 531$/кв.м.
Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1% (6$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону повышения). Средняя удельная цена предложения составляет  653$/кв.м.
• в районе ниже БЧК также наблюдается колебание показателя средней удельной цены предложения в пределах 1% (6$/кв.м. в стоимостном выражении, но в сторону снижения). Средняя удельная цена предложения составляет 528$/кв.м.
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» произошло колебание средней удельной цены предложения так же в пределах 1%, что в ценовом выражении составляет 7$/кв.м. в сторону повышения. Сама же средняя удельная цена предложения за январь месяц составляет 622$/кв.м.

В общем, состояние рынка в январе месяце 2010 года продолжает оставаться стабильным, изменение средней удельной цены предложения находится в пределах 1%, как и в прошлом исследуемом периоде.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За январь месяц 2010 года в выборку попало 43 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в январе месяце 2010 года произошло колебание средней удельной цены предложения  в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 6$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 756$/кв.м.

Средняя удельная цена предложения по районам:
• Центр города – 845$/кв.м., наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, в стоимостном выражении изменение составило 9$/кв.м. в сторону снижения.
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 948$/кв.м., также наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, в стоимостном выражении изменение составило 12$/кв.м. в сторону снижения.
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка Кудайберген – 718$/кв.м., средняя удельная цена предложения повысилась на 4% (25$/кв.м. в стоимостном выражении) по сравнению с прошлым месяцем.
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 3%, в стоимостном выражении изменение составило 14$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 494$/кв.м.
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 584$/кв.м., наблюдается повышение средней удельной цены предложения на 4%, изменение в стоимостном выражении составило 22$/кв.м.
• район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – 902$/кв.м., средняя удельная цена предложения снизилась на 2%, изменение в стоимостном выражении составляет 15$/кв.м.
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –682$/кв.м., средняя удельная цена предложения также снизилась на 2%, изменение в стоимостном выражении составляет 15$/кв.м.
• Южная часть города выше микрорайонов – 1018$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), произошло снижение средней удельной цены предложения на 4% или 42$/кв.м. в стоимостном выражении (самый высокий абсолютный показатель).
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 609$/кв.м., произошло снижение средней удельной цены предложения на 4%, в стоимостном выражении изменение составляет 28$/кв.м.

В заключении можно сказать, что в январе месяце на рынке 2-3-х уровневых элитных домов в некоторых районах города наблюдается положительная динамика изменения цен, в других их снижение, либо незначительное колебание. Но, в общем, произошло колебание  средней удельной  цены предложения в пределах 1%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.01.2010 по 31.01.2010 года при ценовом анализе использовалось 107 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), которое составило  14,9%, что в стоимостном выражении еще более выражено и равно 30,2$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 233,0$/кв.м.

Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в Южной части города выше микрорайонов), средняя удельная цена предложения составляет 64,0$/кв.м., снижение которой произошло на 12,2%, что в стоимостном выражении менее значимо и равно 8,9$/кв.м.
Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города:
• повышение средней удельной цены предложения равное 8,6% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 10,8$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 136,9$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», хоть и незначительное, но повышение средней удельной цены предложения  произошло на 1,9%, на 1,7$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 93,3$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и ул. Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, произошло снижение средней удельной цены предложения на 7,1%, изменение в стоимостном выражении составило 19,5$/кв.м.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 256,6$/кв.м.
Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген» средняя удельная цена предложения  осталась на прежнем уровне и составляет 33,5$/кв.м.
• также колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%  (0,1$/кв.м. в стоимостном измерении в сторону повышения) наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 24,0$/кв.м.
• в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» произошло колебание средней удельной цены предложения  в пределах 1% (изменение составляет 0,4$/кв.м. в сторону снижения). Сама же средняя удельная цена предложения составляет 41,3$/кв.м.
• в Южных микрорайонах средняя удельная цена предложения практически не изменилась и зафиксировалась на отметке 119,3$/кв.м.

В целом можно сказать, что в январе месяце 2010 года во многих районах города наблюдается положительная динамика цен, либо их небольшое колебание, и лишь в двух произошло снижение средней удельной цены предложения.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 34 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В январе месяце 2010 года произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения квартир равное 2% (в стоимостном выражении составило 21$/кв.м.). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 846$/м.кв.

Минимальная цена предложения в Центре города увеличилась на 50$/кв.м. (или 9%), в Южной же части города она осталась без изменения. Максимальные же цены предложения, как в Центре, так и в Южной части города не изменились и остались на прежнем уровне. Если говорить об изменении средней удельной цены предложения, то можно указать, что как в Центре, так и в Южной части города произошло ее небольшое снижение (на 2 %).
В целом можно сказать, что в январе месяце 2010 года произошло небольшое, но снижение  средней удельной цены предложения квартир в новых строящихся домах равное 2%, таким образом, цены практически вернулись на уровень цен ноября 2009 года.

Отчет составлен "Аналитической группой компании Глобал Инвест"