Анализ рынка недвижимости за октябрь 2009

Анализы рынка недвижимости

01.11.2009 09:42

4514

В октябре месяце средняя удельная цена предложения на различных сегментах рынка недвижимости практически не изменилась.

Так на рынке вторичного жилья (квартир), а так же коттеджной 2-3-х уровневой застройки произошло лишь небольшое колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%. На рынке жилых домов частной индивидуальной застройки и  первичном рынке жилья (квартир) изменение цен еще менее ощутимое. Лишь на рынке земельных участков наблюдается положительная динамика цен практически во всех районах города.

На рынке жилой недвижимости, за октябрь месяц произошли следующие изменения:
• на вторичном рынке многоквартирного жилья (квартир) наблюдается  колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается стагнация средней удельной цены предложения, изменение составило 0%
• на рынке коттеджной застройки наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%
• на рынке первичного жилья (квартир) наблюдается колебание средней удельной цены предложения менее 1%.

Анализ стоимости жилья (квартир) на вторичном рынке

За октябрь месяц 2009 года в выборку попало 490 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в октябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 6$/м.кв. в сторону снижения, а сама средняя удельная цена предложения на квартиры составила 846 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За октябрь месяц в выборку попало 234 объявления о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное повышение средней удельной цены предложения произошло в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, а так же ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай, в октябре месяце оно составило 6%.
Самое значительное снижение средней удельной цены предложения  на 7% произошло в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош», а так же мкр. «Джал» и район Старого аэропорта.

На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается стагнация средней удельной цены предложения, которая составляет 701$/кв.м.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение средней удельной цены предложения  произошло в следующих районах города:
• в Центральной части города произошло небольшое повышение средней удельной цены предложения равное 3%, изменение в ценовом выражении составляет 23$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 859$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло повышение средней удельной цены предложения на 6%, изменение в ценовом выражении составляет 57$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 1005/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем.
• в районе ж/м «Киргизия-1» и с. Орто-Сай произошло  повышение средней удельной цены предложения на 6% или 52$/кв.м.. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 903$/кв.м.
• в районе мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м  «Кок-Жар» также произошло повышение средней удельной цены предложения равное 4%, что в ценовом выражении составляет 21$/кв.м.. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 595$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах города:
• в Северном районе города ниже БЧК наблюдается небольшое снижение показателя средней удельной цены предложения на 3% или 18$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя удельная цена предложения составляет 545$/кв.м.
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 7%, изменение в стоимостном выражении составляет 44$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 555$/кв.м.
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 4%, что в стоимостном выражении равно 24$/кв.м. Средняя удельная цена предложения составляет 563$/кв.м.
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта в октябре месяце наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 7%, что в ценовом выражении составляет 62$/кв.м. (самый высокий абсолютный показатель).  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 798$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения  наблюдается в следующих районах:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 4$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 657$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» произошло колебание средней удельной цены предложения также в пределах 1% или 6$/кв.м. в стоимостном выражении в сторону снижения. Средняя удельная цена предложения составляет  644$/кв.м.
• в районе ж/м «Пишпек», ж/м «Рабочий городок» произошло колебание  средней удельной цены предложения в пределах 1%, в ценовом выражении изменение составляет 8$/кв.м. в сторону снижения. Сама же средняя удельная цена предложения за октябрь месяц составляет 591$/кв.м.
В заключение можно сказать, что в октябре месяце ситуация с ценами предложения на рынке жилых домов индивидуальной застройки в целом практически не изменилась. Так снижение цен в одних районах города было практически компенсировано повышением цен в других, во многих районах цены остались на прежнем уровне. В общем, изменение средней удельной цены предложения составило 0%.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За октябрь месяц в выборку попало 88 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в октябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составляет 8$/кв.м. в сторону увеличения. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 760$/кв.м. 

Средняя удельная цена предложения по районам:
• Центр города – 914$/кв.м., произошло небольшое снижение средней удельной цены предложения на 2%, в стоимостном выражении изменение составило 17$/кв.м.
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 953$/кв.м., наблюдается колебание показателя средней удельной цены предложения в пределах 1%, что в стоимостном выражении составило 14$/кв.м. в сторону увеличения.
• район «Ошского» рынка и Западного автовокзала – средняя удельная цена предложения составила 699$/кв.м.
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 683$/кв.м., средняя удельная цена предложения увеличилась на 2% или 12$/кв.м. в стоимостном выражении.
• Северный район города ниже БЧК – наблюдается снижение средней удельной цены предложения на 9%, что в стоимостном выражении равно  50$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 523$/кв.м.
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» – 568$/кв.м., наблюдается колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%, изменение в стоимостном выражении составило 3$/кв.м. в сторону увеличения.
• район мкр.«Джал» и Старого аэропорта – средняя удельная цена предложения составляет за октябрь месяц 974$/кв.м., произошло повышение на 7% или изменение в стоимостном выражении составило 66$/кв.м.
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» –691$/кв.м., средняя удельная цена предложения не изменилась по сравнению с прошлым месяцем.
• Южная часть города выше микрорайонов – 978$/кв.м. (самый высокий показатель средней удельной цены предложения), произошло самое ощутимое повышение средней удельной цены предложения равное 14% или 119$/кв.м. в стоимостном выражении (самый высокий абсолютный показатель). Произошло это за счет увеличения предложения объектов в наиболее высоком ценовом сегменте.
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 620$/кв.м., средняя удельная цена предложения снизилась на 2% по сравнению с прошлым месяцем, или 14$/кв.м. в стоимостном выражении.

В заключение можно сказать, что в октябре месяце на рынке элитных домов снижение цен в одних районах города было компенсировано их повышением в других, в  некоторых районах цены остались практически без изменений. В общем, произошло колебание средней удельной цены предложения в пределах 1%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.10.2009 по 31.10.2009 года при ценовом анализе использовалось 195 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольшее повышение средней удельной цены предложения наблюдается в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак», которое составило  5,2%, что в стоимостном выражении равно 1,2$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 24,1$/кв.м.
Наибольшее снижение средней удельной цены предложения наблюдается в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, пр. Манаса и ул. Карпинского, средняя удельная цена предложения составляет 244,4$/кв.м., снижение которой произошло на 4,8%, что в стоимостном выражении равно 12,4$/кв.м.

Повышение средней удельной цены предложения произошло в следующих районах города.
• в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-атинская), произошло повышение средней удельной цены предложения  на 3,0% или 6,0$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 203,4$/кв.м.
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же рынка «Кудайберген» повышение средней удельной цены предложения  произошло на 1,8%, но в стоимостном выражении всего 0,6$/кв.м.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 33,1$/кв.м.
• в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», повышение средней удельной цены предложения  произошло равное 4,8%, на 4,8$/кв.м. в стоимостном выражении.  Сама же средняя удельная цена предложения составляет 89,7$/кв.м.
• также небольшое повышение средней удельной цены предложения на 1,7%  (0,7$/кв.м. в стоимостном измерении) наблюдается в районе ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек», средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 41,1$/кв.м.
• в Южной части города выше микрорайонов произошло увеличение средней удельной цены предложения на 2,0% или 1,4$/кв.м. в стоимостном выражении. Сама же средняя удельная цена предложения за октябрь месяц составила 73,0$/кв.м.

Понижение средней удельной цены предложения произошло в следующем районе города:
• незначительное снижение средней удельной цены предложения равное 1,8% произошло в районе, ограниченном пр. Чуй и ул. Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), что в стоимостном выражении составляет 2,2$/кв.м. Средняя удельная цена предложения зафиксировалась на отметке 120,4$/кв.м.

Стабильность средней удельной цены предложения наблюдается в следующих районах города:
• в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» произошло колебание средней удельной цены предложения чуть более 1%, изменение в стоимостном выражении составило 0,4$/кв.м. Сама же средняя удельная цена предложения составляет 33,6$/кв.м.
• в Южных микрорайонах произошло колебание средней удельной цены предложения в стоимостном выражении на 0,2$/кв.м. в сторону повышения или 0%. Средняя удельная цена предложения составляет 121,9$/кв.м.
В целом можно сказать, что в октябре месяце во многих районах города цены хоть и незначительно, но выросли, либо остались на прежнем уровне, и лишь в одном из них они незначительно снизились.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 37 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: Центр и Южную часть.
В октябре месяце произошло колебание средней удельной цены предложения квартир менее 1% (в стоимостном выражении составило 3$/кв.м. в сторону увеличения). Сама же средняя удельная цена предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 855$/м.кв.

В среднем цены, как Центре, так и в Южной части города практически не изменились. Произошли небольшие изменения по минимальным и максимальным ценам предложения, так в Центре города минимальная цена предложения снизилась на 8%, а максимальная увеличилась на 4% (или 50$/кв.м.). В Южной же части города изменилась лишь минимальная цена предложения, на 8% поднявшись вверх, что так же соответствует 50$/кв.м., а максимальная цена предложения осталась на прежнем уровне.

В целом же можно сказать, что, не смотря на то, что в октябре месяце на многие продаваемые объекты на рынке были снижены цены предлагаемых квартир на 50 $/кв.м., в общем, это не оказало никакого влияния на цены и изменение средней удельной цены предложения составило менее 1%.

Отчет составлен Аналитической группой компании "Глобал Инвест"