Анализ рынка недвижимости за октябрь 2008

Анализы рынка недвижимости

01.11.2008 06:00

3362

В октябре месяце можно говорить лишь о небольших изменениях на некоторых сегментах рынка недвижимости, таких как рынок многоквартирного жилья (небольшое увеличение средней стоимости предложения) и жилых домов (изменение произошло в сторону снижения).

Средняя стоимость предложения на первичном рынке жилья и рынке коттеджной застройки не изменилась. На рынке земельных участков ситуация изменилась, небольшое повышение средней стоимости предложения произошло практически во всех районах города.

На вторичном рынке жилой недвижимости, за октябрь месяц произошли следующие изменения:

• на рынке многоквартирного жилья наблюдается повышение средней стоимости предложения на 2% 
• на рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки, наблюдается понижение средней стоимости предложения на 1% 
• на рынке коттеджной застройки наблюдается стагнация средней стоимости предложения, так изменение составило 0% 
• на рынке первичного жилья изменение средней стоимости предложения составило менее 1%

Анализ стоимости жилья (квартиры) на вторичном рынке 
За октябрь месяц в выборку попало 508 объявлений о продаже квартир. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
На рынке квартир в октябре месяце изменение средней стоимости предложения составило 2% в сторону увеличения, что в стоимостном выражении составляет 18$/м.кв., а средняя стоимость предложения на квартиры 926 $/м.кв.

Анализ рынка жилых домов - частной индивидуальной застройки

За октябрь месяц в выборку попало 225 объявлений о продаже домов. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Самое значительное снижение средней стоимости предложения на 7% произошло в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош».
Самое значительное повышение произошло в Центральном районе города, в октябре месяце оно составило 4%.

Если рассматривать рынок недвижимости по районам, то получаем следующие данные.

Повышение цен произошло в следующих районах города:
• в Центре города наблюдается самое значительное повышение цен, средняя стоимость предложения изменилась на 4%, в ценовом выражении оно составляет 38 $/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 963 $/кв.м. 
• в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район ж/м «Кызыл-Аскер» и рынка «Кудайберген» наблюдается значительное понижение средней стоимости предложения, равное 6%, что в стоимостном измерении составляет 46$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 755$/кв.м. 
• в районе ж/м «Пишпек» и «Рабочий городок» в октябре месяце произошло незначительное повышение средней стоимости предложения на 4%, в ценовом выражении составляет 29$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 815 $/кв.м.

Понижение цен наблюдается в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами Горького/пр.Мира/Ахунбаева/К.Маркса, произошло понижение средней стоимости предложения на 2%, что в ценовом выражении составляет 20$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 1131$/кв.м., что по-прежнему является самым высоким показателем средней стоимости предложения. 
• в районе ниже БЧК наблюдается незначительное повышение показателя средней стоимости предложения, изменение составляет 2% или 13$/кв.м. в стоимостном выражении, по сравнению с прошлым месяцем. Средняя стоимость предложения составляет 716$/кв.м. 
• в районе мкр. «Восток-5» и ж/м «Токольдош» наблюдается самое значительное понижение средней стоимости предложения на 7%, что в ценовом выражении составляет 55$/кв.м. (самый большой абсолютный показатель). Средняя стоимость предложения составляет 737$/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. «Чон-Арык» наблюдается понижение средней стоимости предложения на 4%, что в стоимостном выражении равно 28$/кв.м.. Средняя стоимость предложения составляет 746 $/кв.м. 
• в районе с. «Орто-Сай» и ж/м «Киргизия-1» наблюдается снижение средней стоимости предложения на 3%, что в стоимостном выражении составляет 36$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 1067$/кв.м.

Стабильность цен наблюдается в следующих районах:
• в районе «Ошского» рынка и Западного автовокзала наблюдается колебание средней стоимости в пределах 1%, изменение в ценовом выражении равно 5$/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга) Средняя стоимость предложения составляет 906$/кв.м. 
• в районе мкр. «Джал» и Старого аэропорта произошло небольшое колебание средней стоимости предложения на 10$/кв.м. в сторону увеличения, что в процентном выражении составляет 1%. Средняя стоимость предложения составляет 970$/кв.м.
На рынке частной индивидуальной застройки наблюдается колебание средней стоимости предложения на 1% в сторону уменьшения, что в числовом выражении равно 13$/кв.м., и составляет 877$/кв.м.
В заключение можно сказать, что в октябре месяце среднерыночная стоимость предложения уменьшилась. Во многих районах города наблюдается понижение цен, либо стабильность, лишь в трех районах города наблюдается небольшое повышение. В общем, колебание средней стоимости предложения составило 1% в сторону уменьшения.

Анализ рынка элитных 2-3х уровневых домов

За октябрь месяц в выборку попало 74 объявления о продаже особняков. Предварительно были исключены наблюдения, не соответствующие действительности.
Что касается этого сегмента (дорогих элитных особняков), то здесь, в общем, в октябре месяце наблюдается стабильность средней стоимости предложения, таким образом, средняя стоимость предложения составляет 961 $/м.кв. 

Средняя стоимость предложения по районам:
• Центр города – 1099$/кв.м., произошло изменение средней стоимости предложения на 1% в сторону увеличения, или в стоимостном выражении 7 $/кв.м. (что обычно умещается в сумму торга). 
• район, ограниченный улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. ул. Алма-Атинская) – 1282$/кв.м., наблюдается повышение показателя средней стоимости предложения на 1%, что в стоимостном выражении составило 13 $/кв.м. 
• район Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район р-ка Кудайберген – 913$/кв.м., наблюдается повышение средней стоимости предложения на 12%, или в стоимостном выражении 98$/кв.м. (самые большие показатели роста). 
• район ниже БЧК – наблюдается понижение средней стоимости предложения на 4%, в стоимостном выражении равное 23$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения составляет 633$/кв.м. 
• район ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик», «Ынтымак» и с. Чон-Арык – 884$/кв.м., произошло незначительное снижение средней стоимости предложения на 1%, что в стоимостном выражении более выражено и равно 12 $/кв.м. 
• район мкр. «Джал» – 968$/кв.м., наблюдается самое изменение средней стоимости предложения на 1% в сторону увеличения, что стоимостном выражении составило 10$/кв.м. 
• район ж/м «Рабочий городок», «Кызыл-Аскер» и «Пишпек» – 1019$/кв.м. Произошло снижение средней стоимости предложения, в процентном выражении равное 3%, а в стоимостном – 33$/кв.м. 
• Южная часть города выше микрорайонов – 954$/кв.м., наблюдается снижение средней стоимости предложения на 10%, что в стоимостном выражении составляет 102$/кв.м. (самые высокие показатели снижения). 
• район мкр. «Кок-Жар», «Улан» и ж/м «Кок-Жар» – 894 $/кв.м., наблюдается повышение средней стоимости предложения на 4%, или в стоимостном выражении изменение составило 37$/кв.м. 

В заключение можно сказать, что в октябре месяце на рынке элитных домов подорожание в одних районах города было компенсировано удешевлением элитных домов в других районах города. В некоторых районах наблюдается стабильность цен. В общем, изменение средней стоимости предложения составило 0%.

Анализ рынка земельных участков

За период с 01.10.2008 по 31.10.2008 года при ценовом анализе использовалось 191 объявлений о продаже участков (весь объем объявлений без повторов, учета земель с/х назначения и окраин).
Наибольший рост средней стоимости предложения 1 кв.м. наблюдается в Южной части города выше микрорайонов, равный 13,64%, что в стоимостном выражении равно 12,61$/кв.м. Сама же средняя стоимость 1 кв.м. за октябрь месяц составила 105,05$/кв.м.

Набольшее понижение средней стоимости предложения наблюдается в районе Восточного автовокзала и мкр. «Аламедин-1», а так же район рынка «Кудайберген», оно составило 11,09%, в стоимостном выражении 6,16$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 49,37$/кв.м. 

Повышение произошло в следующих районах:
• в районе, ограниченном пр. Чуй и улицей Баялинова (бывшая ул. Ленинградская), увеличение составило 9,56%, что в стоимостном выражении составило 16,42$/кв.м. Сама же средняя стоимость предложения, составляет 188,23 $/кв.м. 
• повышение средней стоимости предложения произошло в районе, ограниченном улицами Л.Толстого, Горького, М.Гвардия и Ж.Пудовкина, изменение составило 3,74% (в стоимостном выражении 9,60 $/кв.м.). Средняя стоимость предложения составляет 266,04$/кв.м.  
• повышение средней стоимости предложения 1 кв.м. произошло в районе, ограниченном улицами Горького, пр.Мира, Ахунбаева и Шабдан Батыра (бывш. Алма-Атинская), которое составило 4,27%, что в стоимостном выражении – 9,92$/кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 242,03$/кв.м. 
• в Северной части города ниже БЧК средняя стоимость 1 кв.м. составляет 48,14$/кв.м., увеличение средней стоимости предложения произошло на 8,33%, что в стоимостном выражении менее выражено – 3,70$/кв.м. 
• существенное увеличение средней стоимости 1 кв.м. предложения произошло в районе, ограниченном улицами Баха, Гагарина, пр. Мира и Южная магистраль, мкр. «Джал», изменение составило 12,28%, в стоимостном выражении 13,27$/кв.м. Средняя стоимость предложения составляет 121,31 $/кв.м. 
• изменение средней стоимости предложения в сторону увеличения произошло в районе мкр. «Улан», жм «Кок-жар» и составило 2,43%, что в стоимостном выражении равно 1,17$/кв.м. Средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 49,32$/кв.м.

Понижение цен произошло в следующих районах города:
• в районе, ограниченном улицами пр. Чуй и Боконбаева, произошло снижение средней стоимости предложения. Она зафиксировалась на отметке 319,02$/кв.м. В процентном выражении изменение составило 5,24%, в стоимостном выражении – 17,64 $/кв.м. 
• в районе ж/м «Ак-Орго», «Арча-Бешик» и «Ынтымак» средняя стоимость предложения составляет 40,20$/кв.м. Произошло уменьшение средней стоимости предложения на 4,08%, что в стоимостном выражении составляет 1,71$/кв.м. 
• в районе Южных микрорайонов средняя стоимость предложения уменьшилась на 12,03 $/кв.м., что в процентном выражении составляет 7,60%. Сама же средняя стоимость составляет 146,22$/кв.м.

Стабильность средней стоимости предложения наблюдается в следующих районах города:
• несущественное колебание средней стоимости предложения наблюдается в районе ж/м «Токольдош» и мкр. «Восток-5» в пределах 0,65%, в стоимостном выражении равное 0,84$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 128,54$/кв.м. 
• средняя стоимость предложения в районе ж/м «Рабочий городок», «Пишпек» и «Кызыл-Аскер» изменилась в пределах 0,74 %, в стоимостном выражении равное 0,55$/кв.м., сама же средняя стоимость предложения составляет 73,69$/кв.м. 
В целом можно сказать, что в октябре месяце произошло повышение средней стоимости предложения во многих районах города, и лишь в некоторых из них произошло понижение цен либо наблюдается стабильность цен.

Анализ рынка строящегося жилья

В данном анализе учтены данные по 49 жилым комплексам, представленным на рынке первичного жилья, на различных уровнях готовности при условии черновой отделки. Их мы разделили на два района города: центр и южную часть. 
В октябре месяце изменение средней стоимости предложения 1 кв.м. составило 0% (в стоимостном выражении 2 $/кв.м.). Сама средняя стоимость предложения на квартиры в новых строящихся домах составляет 956 $/м.кв.

В целом можно сказать, что в октябре месяце средняя стоимость предложения квартир в новых строящихся домах не изменилась. Уровень цен в Центре города снизился на 1%. В Южных районах города средняя стоимость предложения осталась прежней.

Отчет составлен "Аналитической группой компании Глобал Инвест"