Классификация объектов недвижимости

01.01.2011 01:09

7155

Недвижимое имущество в целях оценки может быть классифицировано с различных точек зрения. Это связано с многообразием форм проявления полезности конкретной недвижимости и позволяет ее более четко идентифицировать как объект оценки.

Классификация по типу использования является наиболее объемной и имеет иерархическую структуру построения. Ее верхний уровень задается правовым режимом использования земель, который делит недвижимость на основные категории в зависимости от вида деятельности, локализованного на земной поверхности. Естественно, что в разных юрисдикциях основные категории недвижимости будут различаться, но, как правило, всегда выделяются сельскохозяйственные земли, лесные земли, застроенные земли, открытые земли и водные пространства.

В рамках определенной категории недвижимое имущество получает дальнейшую детализацию по функции использования. Причем данная детализация также может иметь несколько уровней. Например, в застроенных землях выделяют жилую недвижимость, которая в свою очередь подразделяется на многосемейную и односемейную жилую недвижимость; или коммерческую недвижимость, состоящую из торговой, офисной или гостиничной недвижимости, каждая из которых имеет свою внутреннюю классификацию.

Классификация по степени освоенности используется с целью разграничения вакантных земельных участков и улучшенной недвижимости. Здесь также могут быть выделены подклассы. Так, вакантные земельные участки будут подразделяться:

• на неосвоенные и неподлежащие освоению;
• на неосвоенные, но предусмотренные к освоению,   а улучшенная недвижимость, например, – на освоенные и застроенные земельные участки; на освоенные, но незастроенные земельные участки, или находящиеся в стадии застройки, в том числе незавершенного строительства.

Очень часто при оценке возникает необходимость разграничивать недвижимое имущество по цели его удержания собственником. С этой точки зрения наиболее типичной является недвижимость, удерживаемая собственником для ведения на ней бизнеса или проживания; для получения дохода от сдачи в аренду; для освоения и развития; для получения дохода от ее последующей перепродажи.

Цели удержания земли собственником:

• ведение на ней бизнеса или проживания;
• получение дохода от сдачи в аренду;
• освоение и развитие;
• получение дохода от ее последующей перепродажи.

Данный перечень может быть продолжен, учитывая многообразие способов получения доходов с недвижимости, а также наличие недоходных целей владения недвижимостью. Однако следует напомнить, что независимо от целей удержания недвижимости, ее реальная ценность определяется доходом, который можно получить от ее продажи или сдачи в аренду. Поэтому в оценке широко используется классификация по характеру оборота недвижимости на рынке, в рамках которой вся недвижимость подразделяется на два основных класса:

• специализированная недвижимость;
• неспециализированная недвижимость.

К специализированной недвижимости относится та, которая в силу своих характеристик редко, если вообще когда-либо, продается или сдается в аренду на открытом рынке для продолжения существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть действующего предприятия. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее размером, местом расположения, конструктивными особенностями улучшений или сочетанием этих факторов, или может быть связан с характером машин и оборудования, которые по проекту должны размещаться в здании, или с особенностью функций и целей, которые эти здания обеспечивают.

Типичными примерами специализированной недвижимости являются здания и сооружения нефтеперерабатывающих и химических заводов, электростанций, доков, депо, объектов специализированного медицинского или иного обслуживания.

Основные классы недвижимости:

• специализированная недвижимость такая недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования одним владельцем
• неспециализированная недвижимость вся недвижимость, кроме той, что попадает под определение специализированной недвижимости

К неспециализированной недвижимости относится вся остальная недвижимость, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это - недвижимость, на которую существует устойчивый спрос (с учетом возможной модернизации) и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для существующего или альтернативного использования, либо в качестве инвестиции или для развития.

Недвижимое имущество представляет собой достаточно сложный объект оценки. Как материальная вещь он объединяет две составляющие – земельный участок и земельные улучшения, - каждая из которых обладает уникальными характеристиками и имеет разную экономическую природу. При этом их общими свойствами, отличающими недвижимость от других объектов оценки, будут постоянство местоположения, долговечность и относительная ограниченность земли как ресурса. Как форма собственности недвижимое имущество описывается как множеством прав, так и множеством обязательств, в равной степени влияющих на его полезность. Это обусловливает необходимость оценки самых разнообразных интересов, которые участники рынка имеют в недвижимой собственности. Исходя из способов получения дохода, недвижимое имущество требует применения разных критериев его классификации: по типу использования, по степени освоенности, по цели удержания недвижимого имущества и по характеру его оборота на рынке.