Виды прав относительно недвижимости

01.01.2011 06:00

4368

При оценке недвижимого имущества необходимо четко определить права, которые могут переходить от одного лица другому. Традиционно к таким правам относят: право собственности, право залога, право аренды, право застройки, сервитуты, реальные повинности и другие.

Наиболее полным по совокупности правомочий является право собственности, стоимость которого, по сути, и отражает стоимость недвижимого имущества. В мировой юрисдикции оно трактуется как безусловное неограниченное право, включающее право использовать, занимать, развивать, делить (объединять), продавать, сдавать в аренду, передавать в наследство, менять, дарить, право использовать все эти права или какое-либо из них, передав остальные другим лицам или государству, либо право вообще отказаться от них. Т.е. право собственности позволяет в рамках закона владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом обладателю этого права по собственному усмотрению независимо от воли других лиц.

Владелец права собственности может создавать меньшие по объему выгод права, основанные на разделении прав на недвижимость по финансовым интересам (право собственного и заемного капитала) и/или по физическим интересам (право аренды земли, право собственности на здания и т.п.).

Стоимость интересов, соответствующих различным правам, зависит от условий договоров, в соответствии с которыми они образованы. Рассматривая права собственника недвижимости, следует помнить важный экономический момент, которым является ее постоянная ценность, дающая возможность рассматривать недвижимое имущество как надежный гарант при получении необходимых для инвестиций кредитов. Поэтому собственник с целью получения кредита может прибегнуть к залогу недвижимости - ипотеке.

Право залога - это право залогодержателя, т.е. лица, в пользу которого установлен залог, удовлетворить свои требования к залогодателю за счет недвижимого имущества. Оно возникает на основании договора ипотеки, а прекращается - после выполнения обязательств, обеспеченных залогом, или после продажи недвижимого имущества залогодержателем. Таким образом, осуществляя свои правомочия, собственник может совершать различного рода гражданско-правовые сделки относительно земельного участка, что приводит к тому, что определенная недвижимость, находящаяся в собственности, обременяется правами третьих лиц на основании заключенного с собственником земельного участка соглашения (договора). Иные имущественные интересы в недвижимости возникают при аренде.

Аренда - это договорная форма сделки, когда собственник недвижимости, оставляя за собой право распоряжения, передает арендатору право использовать и занимать принадлежащее ему имущество на определенный срок и на определенных условиях. Владелец права аренды не имеет права заключать соглашения, которые могут привести к отчуждению недвижимости, но имеет право передавать свои правомочия по срочному владению и пользованию нею третьим лицам путем продажи, дарения, обмена и т.п. на срок и на условиях, установленных договором аренды. Он также имеет право сажать многолетние насаждения, возводить на земельном участке здания или сооружения, если другое не предусмотрено законом или договором аренды. Владелец права аренды обязан платить собственнику земельного участка арендную плату, размер и сроки которой устанавливаются по соглашению сторон. Таким образом, срок и условия аренды будут иметь решающее значение при определении стоимости прав на недвижимость для арендодателя и арендатора.

Читайте далее об остальных правах…