Особенности недвижимого имущества

01.01.2011 06:00

4080

Для объектов оценки недвижимости в качестве родового признака, определяющего их среди других объектов, является непосредственная связь с землей.

Причем и сама земля как участок, и все что с нею неразрывно связано, будь-то естественные предметы или созданные человеком, расположенные на земле или под (над) землей, будут представлять собой недвижимость.

В соответствии с Международными правилами оценки «недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью земли, например, деревья и минералы, а также все вещи, присоединенные к ней людьми, например, строения и улучшения. Все оборудование, присоединенное к зданиям, такое как канализация, системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, также являются частью недвижимости».

Данное определение отражает трактовку недвижимости, принятую в гражданском законодательстве многих стран мира, в том числе и стран СНГ, где под недвижимостью понимают земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения. Такой характер связи с землей не только позволяет различать недвижимое имущество и имущество, которое можно переместить без потери его сущностных характеристик (движимое имущество), но и рассматривать саму недвижимость с точки зрения единства двух физических составляющих – земли и земельных улучшений. При этом под земельными улучшениями понимаются любые преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд и капитал, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости.

К земельным улучшениям в равной мере могут быть отнесены как здания и сооружения, так и различного рода мелиорации, многолетние насаждения, изменение рельефа и улучшение почв. Однако, в отличие от земли, которая является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут. Например, лес является частью недвижимости, когда растет, но становится движимым имуществом, будучи срубленным.

Таким образом, изначально объектом недвижимости выступает участок земли, независимо от того, является ли он улучшенным или нет. Как недвижимое имущество земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой соответствующим образом описаны и удостоверены, а ее использование имеет определенный правовой режим. Правовой режим регламентирует использование земельного участка и устанавливается в зависимости от целевого назначения земель, к которым этот участок относится. Естественно, что требования к использованию земельных участков относящихся к сельскохозяйственным землям и застроенным землям будут существенно отличаться. По сути, правовой режим во многом связан с характером земельных улучшений. Именно они делают земельный участок пригодным для конкретного использования и определяют набор его структурных элементов: площадь под застройкой, проездами, насаждениями, водоемами, - совокупность которых обеспечивает необходимую функциональную целостность участка.
Большинство из этих элементов нормируются по удельным размерам и расстояниям к линиям регламентации (урез воды, край дороги, красные линии, линии застройки, границы технических и охранных зон), влияющих на установление предельных, как правило, минимальных размеров земельных участков.

В свою очередь, границы земельного участка отделяют его от других земельных участков и фиксируют пространственное распространение прав на землю. Их стационарность определяет постоянство местоположения земельного участка, а их изменение, которое влечет за собой изменение всех остальных элементов, характеризующих земельный участок как функциональную целостность, приводит к появлению нового объекта недвижимости.
Изменение границ земельного участка не может быть произвольным. Это связано с тем, что в рамках определенного функционального использования земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (потери важных составляющих) могут быть разделены на реальные земельные доли, каждая из которых после деления формирует новый земельный участок, способный по размеру обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.

Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельных долей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без ущерба для их рационального использования.

Кроме того, границы земельного участка позволяют отделить внутренние земельные улучшения, то есть расположенные в пределах участка, от внешних улучшений. К последним относятся улицы, тротуары, инженерные сети, элементы благоустройства, которые существенно влияют на стоимость земельного участка, однако, в отличие от внутренних земельных улучшений, практически никогда не рассматриваются в качестве его составляющих.

Таким образом, недвижимость как физический объект представляет собой либо вакантный земельный участок, либо земельный участок и расположенные в его пределах земельные улучшения. При этом их общими свойствами, отличающих недвижимость от других объектов оценки, будут постоянство местоположения, долговечность и относительная ограниченность земли как ресурса.