Девелопмент как развитие недвижимости. Участники девелопмента

10.12.2015 12:17

3743

Девелопмент в его представлении как материального процесса имеет целью возведение новых объектов недвижимости, направленных на удовлетворение определенных потребностей человеческой жизнедеятельности, и отличающихся материальностью, долговечностью и большой капиталоемкостью.

При этом девелопмент, представляя собой инвестиционный проект, имеет дело с долгосрочным вложением средств для последующего возврата и извлечения дохода. Таким образом, объект недвижимости, создаваемый в ходе развития земельной собственности, должен иметь стоимость большую, нежели издержки на создание, а сам процесс развития должен определенным образом организован.

В структуру девелопмента вовлекаются различные субъекты, каждому из которых присущи собственные специфические интересы, которые обусловлены развитием земельной собственности:

1. владелец объекта недвижимости, как правило заинтересованный в приумножении богатства через повышение стоимости недвижимости или в доходе от нее. Собственниками могут являться частные (физические и юридические) лица, государство либо муниципальные органы;
2. государственные органы, выполняющие регулирование отношений субъектов в сфере землепользования, проектирование, строительство и эксплуатацию недвижимости;
3. инвесторы – физические и юридические лица, призванные обеспечивать финансирование и развитие проекта (банки, пенсионные фонды, страховые компании, кредитные союзы);
4. подрядчики – архитектурные и проектные организации, занятые проектированием и исполнением строительных работ;
5. профессиональные консультанты: специалисты в планировании и экономике, агенты по недвижимости, профессиональные оценщики, консультанты по бухгалтерскому учету и налоговому планированию, архитектуре и строительству, проектировщики и сметчики, проект-менеджеры и менеджеры по сдаче в аренду продуктов развития объекта, и прочие «узкие» специалисты: инженеры-геодезисты, археологи, юристы и прочие;
6. общественность (то есть те, кто способен влиять на скорость работ и на результаты развития в целом), местные жители и организации, у которых сформировано мнение в отношении перспектив развития территории;
7. клиенты, или будущие пользователи объектов недвижимости (арендаторы, покупатели и другие), на интересы которых и ориентирован проект развития земельной собственности.

В процессе девелопмента принимает участие масса субъектов, каждый играет определенную роль, и судьба проекта зависит от каждого участника. Однако ведущая роль в процессе принадлежит девелоперу.

Отечественная практика использует в качестве синонима понятию «девелопер» термин «застройщик» (лицо, занятое приобретением, строительством, реконструкцией недвижимости). Это инициатор развития земельной собственности, который отвечает за организацию проекта развития и координацию деятельности остальных участников.

Энциклопедический словарь "Недвижимость" Роберта Нагаева за 2000 год предлагает такой вариант толкования термина «девелопер»: предприниматель-застройщик, который преобразует землю к новому использованию или строит на земле.

Иначе говоря, девелопер – предприниматель, в обмен на извлекаемую прибыль обеспечивающий финансирование и организацию, направленные на возникновение качественно нового объекта недвижимости под соответствующие требования рынка.

Также нужно обратить внимание: предпринимательская направленность работы девелопера делает его не просто участником процесса, но и самостоятельным фактором, который одновременно с прочими – землей, капиталом, трудом – участвует в увеличении ценности недвижимого объекта.

Будучи предпринимателем, девелопер отвечает за важнейшие решения и принимает весь риск, обусловленный этим видом деятельности. Иными словами, девелопер в экономическом смысле - агент рынка, выполняющий в обстановке несовершенного рынка задачу максимально эффективного применения ограниченного ресурса – земли.

Этим проектам, в меру физических параметров недвижимости (природной ограниченности участков, пригодных к освоению и развитию, их уникальности, стационарности, технической сложности), высокой зависимости данного рынка от текущего состояния экономики региона и стоимости объектов, присущ ряд характеристик, превращающих их, с позиции финансирования и организации, в довольно «проблемные». В конце концов, эти характеристики и становятся определяющими для востребованности девелопера, делая его центральной фигурой в управлении процессом развития недвижимости.

Главенство девелопера определяют теми функции, выполняемые им при реализации девелоперских проектов:

• нахождение и выбор проекта, эффективного с экономической точки зрения;
• обеспечение необходимых для его реализации правовых возможностей;
• обеспечение проекта разрешениями и согласованиями с государственными органами;
• создание механизмов для финансирования проекта и возврата вовлеченных ресурсов, нахождение инвесторов;
• отбор подрядчиков для проекта, финансирование деятельности, контроль за работой;
• возведение объекта недвижимости и его последующая передача в эксплуатацию;
• возврат инвестиций в соответствии с соглашениями.

Иначе говоря, девелопмент как профессиональная деятельность представляет из себя логическое следствие развития в рамках рынка специализации предпринимателей на каких-либо видах деятельности, но в то же время это выработанный самим рынком вариант снижения рисков – причем для каждого участника процесса развития недвижимости.

• < Назад
• Вперёд >