Рынок недвижимости. Определение емкости рынка

25.11.2015 09:50

3196

Ввиду особенностей работы рынка недвижимости его емкость обычно определяется на региональном уровне.

На 1-м этапе определение емкости рынка заключается в четком фиксировании границ и точном выделении целевого сегмента. Самый простой способ определения границ региона – его соотнесение с административной единицей, функционирующей как единое целое.

2-й этап включает анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, а также экономической ситуации на региональном уровне, которые играют определяющую роль в развитии региональных рынков.

Результаты анализа включают:

• данные о состоянии экономики в целом;
• данные о занятости населения на всех уровнях - национальном, региональном, локальном;
• показатели объемов выпуска продукции и их динамики на региональном и общенациональном уровне;
• данные об абсолютных и относительных процентных ставках на рынке капитала;
• показатели состояния торгового баланса, определяющего движение капитала (его притоки и оттоки).

Вся эта информация играет большую роль в оценке эффективности инвестиций в недвижимое имущество, поскольку:

• она создает предпосылки, которые позволяют оценить конкретные единицы недвижимости;
• отражает информацию, при помощи которой определяют тенденции, оказывающие влияние на стоимость земли, и получают цифровые данные, пригодные для оценки стоимости недвижимого имущества;
• формируют базу для вывода относительно наиболее эффективного использования инвестируемого капитала и самих объектов недвижимости.

3 этап определения емкости включает исследование экономического потенциала региона и перспектив его развития. В ходе анализа состояния и перспектив регионального рынка следует учитывать степень отличия и совпадения местной ситуации и общеэкономической. Самые важные факторы при исследовании конъюнктуры местного бизнеса – это достоверные и как можно более полные сведения по сделкам с недвижимостью, динамике строительства нового жилья и производству электроэнергии.

Изменения в области занятости и доходов сильно влияют на периоды активности на местном рынке недвижимости. Важнейшее значение приобретают тенденции к усилению либо ослаблению спроса на определенные виды недвижимости. К примеру, краткосрочное нарастание и снижение инвестиций в сферу коммерческой недвижимости в большой степени задает динамика нормы незанятых помещений как индикатор состояния данного рыночного сегмента. Падение нормы незанятых офисных помещений в условиях общей благоприятной рыночной коньюнктуры приводит к росту инвестиций в постройку новых объектов.

Высокие доходы трудоспособных граждан на рынке жилья способствуют повышению спроса на жилую недвижимость. Продолжающийся подъём деловой активности приводит к росту спроса и на коммерческие объекты.

В этом заключаются общие взгляды на определение емкости рынка. Подробное исследование емкости рынка региона приводит к необходимости анализа его экономического потенциала, в рамках которого выделяются в первую очередь основные и вспомогательные разновидности деятельности.

В число основных видов деятельности входит труд, который оплачивается деньгами покупателей и потребителей, живущих вне региона. Это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала внутрь региона и развитие его экономики. В тех регионах, чье развитие зависит от туризма, важнейшие виды деятельности связаны с обслуживанием туристов. В целом приток нового капитала – обязательное условие развития любого предприятия, отрасли или целого региона.

В число вспомогательных видов деятельности входят те виды труда, которые создают доход непосредственно в рамках региона.

Три группы занятости населения характеризуют основные виды деятельности:

• промышленность;
• оптовая и розничная торговля и транспорт;
• финансовый рынок.

Такой характер разделения обусловлен тем, что предпочтительно исследовать основные виды деятельности в рамках качественного анализа всего региона, основой которого являются:

• прогноз тенденций занятости;
• ее диверсификация;
• циклических изменения деловой активности.

Подробнее рассмотрим эти направления анализа. Основой для прогноза тенденций занятости становятся данные анализа характеристик местной промышленности в сравнении с аналогичными характеристиками для других регионов. В случае, если итоги сравнения равны средним значениям в сравнении с другими регионами и средними показателями по стране, прогноз будет иным, нежели при получении величин, отражающих более высокое положение региона. В данном случае удобен сравнительный анализ показателей по валовому продукту – региональному и национальному.

Для прогноза тенденций занятости аналитику необходимо точное и объективное определение картины экономического развития (включая снижение, рост или стабильность уровня региональной занятости). В анализе необходимо отразить реальное состояние дел, так как емкость регионального рынка сейчас и в перспективе определяется на его базе.

Важен также расчет уровня диверсификации занятости. Если доля занятости на предприятии (или группе предприятий) отрасли – до 50% и более от числа работников региона, вероятность быстрого «сжатия» рынка недвижимости очень велика.

Изучение циклических изменений деловой активности включает ее анализ и периодизацию, характеристику состояния региона: то есть, находится он на стадии развития, упадка, депрессии или застоя.  Ряд видов деловой активности защищен от упадка и депрессии надежнее других. В частности, сфера производства основных продуктов питания подвержена депрессии меньше, зато в период кризиса резко сокращается производство предметов роскоши.

Совокупность данных о положении и перспективах региона – это типичные общие сведения, предоставленные вторичными источниками, а также конкретная информация:

• спектр предложений новой недвижимости в том или ином сегменте регионального рынка, норма свободной недвижимости на этом рынке;
• данные об уровне платежеспособности и занятости населения региона, перспективы изменения этих показателей;
• информация по сопоставимым продажам.

Все эти данные доступны в первичных источниках – в том числе путем исследований на местном рынке с целью определения числа свободных объектов, а также из вторичных – например, сведения о количестве работников, занятых на местных обрабатывающих предприятиях.

Количественный анализ базируется на определении связей отдельных факторов, влияющих прямо на спрос и предложение. Емкость рынка отдельных типов недвижимости можно рассчитать как отношение количества единиц недвижимости, проданных или сданных в аренду в течение определенного периода, к общему числу единиц недвижимости, предназначенных на продажу или сдачу в аренду.

Резюме

В отличие от многих рынков, рынок недвижимости менее организован и менее эффективен. Он не имеет определенного места для купли-продажи, является узко локализованным, сильно сегментированным и персонифицированным рынком. Структурно рынок включает объекты недвижимости, а также субъекты рынка, функциональные процессы и механизмы (инфраструктуру) рынка.

Анализ рынка недвижимости принято начинать с установления его цели. Цель анализа устанавливает рамки проведения, информацию, которая будет использована, и уровень ее детализации.

В ходе анализа рынка и оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости следует учитывать тот факт, что каждый его сегмент имеет существенные особенности. Анализ сегментов рынка требует исследования факторов спроса и предложения, а также их сочетания.

• < Назад
• Вперёд >