Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Свободные земельные участки

27.05.2015 10:10

5234

Анализ данного вида наиболее эффективного использования проводится обычно для определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно – земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако, когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую величину стоимости недвижимости вытекает из того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, максимально эффективное использование земельного участка как свободного нужно рассматривать с точки зрения существующего и всех возможных видов использования. Это требование должно выполняться всегда, за исключением случаев, когда имеющиеся земельные улучшения способны поддерживать наиболее эффективное использование в течение достаточно длительного периода, или когда на рынке нет спроса на текущее использование.

Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одного из альтернативных вариантов использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить свой вклад в общую стоимость недвижимости, или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.

В некоторых случаях максимально эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение – например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа.

Для многих земельных участков достижение максимально эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Порой наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками.

Значит, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть ее существующее использование, планируемая застройка, разделение участка на меньшие участки или его присоединение к другим участкам; а также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.

Если наиболее эффективным использованием земли как свободной будет ее застройка, то необходимо определить и описать тип и характер идеального улучшения, которое должно отвечать четко установленным критериям.

Во-первых, это улучшение должно максимально реализовывать потенциал данного участка с позиции рыночного спроса. Во-вторых, оно должно соответствовать текущим рыночным стандартам и характеру прилегающей территории. И, наконец, это улучшение должно содержать подходящие оцененные компоненты.

Данное идеальное улучшение используется в качестве сравнения для определения износа существующих улучшений. Естественно, что идеальное улучшение не будет иметь физического или функционального износа – то есть оно не будет ни недо-улучшением, ни сверх-улучшением. Таким образом, любое различие в стоимости между существующим улучшением и идеальным улучшением будет относиться к этим формам износа. Также необходимо рассмотреть экономический (внешний) износ, который может повлиять как на существующее улучшение, так и на идеальное улучшение.

Во всех случаях в анализе максимально эффективного использования земли как свободной должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены, т.е. соответствуют установленным общественным и частным ограничениям.

Общественные ограничения представляют собой регламентацию застройки или иного использования земельного участка, установленную в градостроительной или землеустроительной документации, чаще всего, в планах (правилах) зонирования, местных правилах застройки и прочих нормативно-правовых актах, которые регламентируют характер землепользования в данном районе.

Частные ограничения связаны с обременением прав собственника на использование и застройку участка земли, возникающие в результате заключения различных договоров, связанных с отчуждением его отдельных правомочий. Наиболее характерными частными ограничениями являются различного рода сервитуты (право проезда/прохода, прокладки коммуникаций, общей стены), которые переходят вместе с земельным участком от владельца к владельцу.

Зачастую целесообразным будет рассмотрение не только разрешенного использования, но и правовые возможности изменения установленного функционального использования и характера застройки с тем, чтобы наиболее эффективное использование недвижимости было реализовано.

В ситуации, связанной с возможным изменением разрешенного использования, необходимо учесть не только требуемые на это время и расходы, но и риск того, что изменение не будет разрешено.

К примеру, участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением текущего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени – 12 месяцев.

Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.

Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому варианту использования это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.

Аналогичные расчеты проводятся и тогда, когда достижение наиболее эффективного использования требует объединения несколько участков. Например, большой нефтехимический завод может быть построен на участке, созданном посредством объединения нескольких небольших участков, которые в отдельности не имели потенциала для такого масштабного промышленного использования. Допуская такое объединение, необходимо учесть расходы и затраты времени для формирования нового участка. Стоит также принять во внимание, что зачастую при объединении за отдельные участки, особенно те, которые приобретаются в конце периода объединения, может быть уплачена цена выше рыночной.

Таким образом, исследование юридической разрешенности должно позволить определить:

• виды использования, разрешенные текущим зонированием;
• виды использования, которые могут быть разрешены, если изменения зонирования будут введены, и виды использования, которые ограничиваются частными обременениями конкретного участка.

При этом должны быть обязательно учтены временные рамки действия ограничительных условий по использованию и застройке участка земли.

Физическая возможность наиболее эффективного использования свободного земельного участка связана как с параметрами самого участка (его размер, очертания, длина фронтальной линии, глубина), так и с природными характеристиками окружения (рельеф, инженерно-геологические условия, опасные природные явления). Кроме того, с точки зрения физической возможности оценивается транспортная доступность к земельному участку, наличие необходимых мощностей инженерных сооружений и коммуникаций.

В принципе любой участок, даже имеющий неблагоприятные физические характеристики, может иметь определенное использование, но объем затрат, необходимых для его освоения, будет определяющим в процессе анализа наиболее эффективного использования.

Встречаются случаи, когда размер участка чрезмерно велик для наиболее эффективного использования. Тогда наиболее эффективным использованием обнаруженного излишка земли может стать создание свободного пространства, либо создание перспектив для будущего расширения, либо формирование нового отдельного участка.

Земля, адекватная функции улучшения (здания) - автостоянка для магазина, спортивная площадка для школы - не является излишней. Только земля, не отвечает рыночным стандартам, должна рассматриваться как излишек и приниматься в расчет при корректировках.

В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не годится для отдельного использования. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.

Направленность анализа финансовой осуществимости зависит от того, на каком именно рынке фактически представлены физически возможные и юридически допустимые виды использования. В том случае, если они представлены на рынке аренды, анализ финансовой осуществимости автоматически сводится к тому, какие из видов использования обеспечат чистый операционный доход, номинально достаточный для удовлетворения рыночной нормы отдачи от инвестиций.

Если на рынке купли-продажи представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования, анализ финансовой осуществимости должен быть направлен на установление величины дохода, который может быть извлечен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. В этом случае финансово осуществимыми следует считать виды использования, которые дадут доход, равный или превышающий сумму затрат, потребную для создания и продажи улучшенной недвижимости.

Для определения финансовой осуществимости использования, которое не генерирует доход, могут также сравниваться выгоды, вытекающие из использования, с ожидаемыми расходами. Если выгоды превышают эти расходы, то использование считается осуществимым (выгодным). Если выгоды ниже расходов или незначительно превышают их, то использование не будет считаться финансово осуществимым.

Анализ финансовой осуществимости должен опираться на надежные доказательства, собранные на конкурентоспособном рынке целевого вида недвижимости. При этом анализ местоположения, спроса и предложения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.

Проверка на максимальную продуктивность должна применяться к видам использования, соответствующим первым трем критериям. Проверка предполагает не только рассмотрение стоимости недвижимости, которая возможна при его максимально продуктивном использовании, но и учет затрат на достижение этой стоимости. Сюда включаются также затраты на снос и перенос строений, на восстановление состояния окружающей среды, изменение зонирования и ряд других.

Из финансово осуществимых вариантов использования наиболее эффективным является то, которое способно обеспечить максимальную остаточную стоимость участка земли, последовательную рыночному принятию риска, и характеризуемую нормой отдачи, которую рынок гарантирует для такого использования. Нормы отдачи, которые отражают связанные риски, при этом часто используют при капитализации дохода, извлеченного из различных видов использования, в соответствующие им стоимости.

ПРИМЕР

Нужно определить максимально эффективное использование свободного участка земли стоимостью 35000 долл., для которого существует три возможных варианта застройки: строительство жилого дома общей площадью 180 кв.м, 200 кв.м. и 220 кв.м.

Строительные затраты по каждому из вариантов составят:

• • вариант 1 180 кв.м Ч 520 долл./кв. м = 93600 долл.;
  • вариант 2 200 кв. м Ч 510 долл./кв. м = 102000 долл.;
  • вариант 3 220 кв. м Ч 500 долл./кв.м = 110000 долл.

Предполагается, что застроенный участок можно будет продать:

• • с домом в 180 кв.м - за 140 000 долл.;
  • с домом в 200 кв.м - за 155 000 долл.;
  • с домом в 220 кв.м - за 160 000 долл.

При выборе самого эффективного использования свободного земельного участка рассчитаем величины прибыли застройщика для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка - такое, которое обеспечивает максимальную прибыль застройщика, является строительство жилого дома общей площадью 200 кв.м. Дома с большей или меньшей площадью потенциально принесут меньше прибыли.

С другой точки зрения, необходимо определить, является ли ожидаемая прибыль достаточно высокой для оправдания риска материальных вложений в строительство. В данном случае, общие затраты на покупку и застройку земельного участка равны 137000 долл. (35000 + 102000), что позволяет получить прибыль 18000 долл. Это обеспечивает норму прибыли на капиталовложение на уровне 13% (18000 долл./137000 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным уровнем риска, предлагаемый вариант нельзя считать наиболее эффективным использованием.

В приведенном примере стоимость земли – известная величина, однако чаще всего исследование наиболее эффективного использования осуществляется с целью определения стоимости земли, а сама стоимость земли выступает основной мерой продуктивности использования свободного земельного участка. Именно поэтому наиболее эффективным использованием считается то, которое бы обеспечивало наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточную стоимость земли можно найти, определив стоимость предлагаемого использования для земли и улучшений, за вычетом затрат на создание улучшений.

ПРИМЕР

Нужно определить максимально эффективное использование свободного участка земли, для которого существует два варианта застройки участка: строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м или 176 кв.м.
Предполагается, что цена продажи участка с большим домом может достичь 150000 долл., а с меньшим - 120000 долл. Затраты на строительство с учетом прибыли застройщика составляют 500 долл./кв.м.

Чтобы выбрать наиболее эффективный вариант использования, определим с помощью экономического метода стоимость земли для разных вариантов застройки:

Из двух вариантов, наиболее эффективным использованием является строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м, поскольку при его реализации достигается большая стоимость земли.

В качестве альтернативы стоимость земли можно рассчитать путем капитализации дохода, приходящегося на рассматриваемую землю. По сути, данный доход с земли является остаточным доходом после вычета операционных затрат и дохода, связанного с улучшениями, из дохода со всего недвижимого имущества. И хотя капитализация остаточного дохода обычно является не совсем убедительным показателем стоимости земли как таковой, данная оценочная процедура весьма полезна при определении наиболее эффективного использования, поскольку позволяет получить основу для сопоставления альтернативных видов использования для выявления наиболее продуктивного из них.

ПРИМЕР

Требуется вычислить наиболее эффективное использование свободного участка земли площадью 2000 кв.м, расположенного в районе жилой застройки с активным рынком аренды жилья.

Исследование рынка выявило следующие сопоставимые данные:

по арендным платежам:

• • квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 500 долл. в мес.;
  • квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 650 долл. в мес.;
  • квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 725 долл. в мес.

по стоимости строительства:

• • квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 495 долл. за кв.м
  • квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 440 долл. за кв.м
  • квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 385 долл. за кв.м

Чистый операционный доход равен 60% потенциального валового дохода, а уровень доходности земельных улучшений – 12%.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка можно найти, определив остаточную стоимость земли с помощью метода распределения дохода.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка –строительство 6- квартирного жилого дома с двумя спальнями, поскольку оно обеспечивает наивысшую стоимость земли.

Рассмотрим еще один пример, когда стоимость земли рассчитывается при помощи капитализации дохода, который приходится на землю, но уже для различного функционального использования участка.

ПРИМЕР

Требуется определить максимально эффективное использование свободного участка. Существует три вероятных варианта его застройки: строительство жилого дома, офисного здания и магазина розничной торговли.

Анализ рыночных данных показывает, что возможны следующие варианты использования земельного участка:

• • • строительство жилого дома, стоимость которого составит 1021,6 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 250 тыс. долл. при операционных затратах в 120 тыс. долл.;
    • строительство офисного здания, стоимость которого составит 928,0 тыс.долл., позволит получить действительный валовой доход в 200 тыс. долл. при операционных затратах в 80 тыс.долл.;
    • строительство магазина розничной торговли, стоимость которого составит 817,3 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 180 тыс. долл. при операционных затратах в 69 тыс.долл.

Предположим, что при всех вариантах использования возводимое здание имеет одинаковый срок экономической жизни (20 лет) и равную норму отдачи (10%).

Для определения наиболее эффективного использования следует определить стоимость земли с помощью метода распределения дохода для каждого из вариантов использования. При этом, примем во внимание, что возвращение инвестированных средств в земельные улучшения (строительство) обусловлено лимитированным сроком экономической жизни зданий, тогда как относительно земли этот срок бесконечен.

Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием земельного участка было бы размещение на нем магазина розничной торговли, что обеспечивает самый большой доход с земли.

Наиболее эффективное использование будет не обязательно означать наиболее затратное строительство или такое, что даст самый большой валовой или даже самый большой чистый операционный доход. Скорее всего, такое соотношение между этими переменными величинами, которое позволяет обеспечить максимальный доход с земли (отдача от инвестированного капитала в развитие участка), определяет наиболее эффективное использование.

Следует отметить, что потенциальное наиболее эффективное использование земли как свободной обычно является долгосрочным использованием и, как ожидается, достаточным для нормального срока жизни улучшений, продолжительность которого будет зависеть от типа здания, качества конструкции и других факторов.

• < Назад
• Вперёд >