Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой

31.03.2015 10:26

3343

К принципам, связанным с рыночной средой, относятся

• зависимости;
• соответствия;
• предложения и спроса;
• конкуренции;
• изменения.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости зависит не только от собственных характеристик объекта, но и от его связей с окружением, отражающих местоположение конкретного объекта недвижимости. Это один из наиболее существенных параметров, влияющих на стоимость, так как в силу своей неподвижности, любой объект недвижимого имущества подвержен влиянию и сам влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Именно в этом проявляется принцип зависимости – зависимости недвижимости от ее окружения, которая может проявляться как на локальном, так и на региональном, и даже на национальном и международном уровнях.

В целом качество местоположения зависит от транспортной доступности недвижимости, уровня инфраструктурного обустройства и характера использования прилегающей территории, поскольку при благоприятном значении этих факторов собственник или пользователь имеет возможность получить больший доход, сократить издержки и реализовать другие преимущества. Естественно, что для определенного типа недвижимости эти факторы будут обретать свое содержание. Так, для производственной недвижимости качество местоположения определяется близостью к транспортным узлам, через которые осуществляется доставка сырья и вывоз готовой продукции, близостью к рынку сбыта, рабочей силы, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс.

Качество местоположения для жилой недвижимости отражает, прежде всего, транспортная доступность к общественным центрам, объектам повседневного обслуживания, местам приложения труда и отдыха. Даже наличие живописного пейзажа или наличие архитектурных памятников могут повысить стоимость жилья. Кроме того, один и тот же фактор местоположения может иметь различное влияние на стоимость разных типов недвижимости. Близость аэропорта повысит стоимость коммерческой недвижимости, но снизит ценность жилой или рекреационной недвижимости.

Зависимость – влияние окружения объекта недвижимости на его стоимость. Надо понимать, что окружение трудно поддается изменению.

Однако, если эти изменения происходят, то соответственно происходит и изменение стоимости имущества. Например, открытие станции метрополитена существенно повысит стоимость на расположенную поблизости недвижимость. И, наоборот, строительство экологически опасного производства, снизит привлекательность, а, следовательно, и стоимость объектов недвижимости в его окружении.

Принцип соответствия непосредственно вытекает из принципа зависимости и заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда использование земельного участка, характер и параметры земельных улучшений, уровень обустройства соответствуют, с одной стороны, потребностям и ожиданиям местного рынка, а с другой, правилам застройки и иного использования, установленных для данной территории.

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. Например, появление на рынке жилья квартир с просторными гостиными и несколькими спальнями, что
отвечала новым представлениям о качестве жилища, сразу предопределили их высокую стоимость. В то же время, сегодня будет неразумно в районе современной коттеджной застройки, ориентированный на потребности среднего класса, строить дом без гаража, когда наличие автомобиля для семей этого класса является нормой.

В равной степени, проекты застройки недвижимости должны отвечать типу землепользования, сложившемуся в конкретном районе. Это не означает, что все дома должны быть однотипными. Важно, чтобы новое землепользование носило совместимый характер. Тем не менее, несоответствие характера возводимых сооружений градостроительному окружению, не зависимо от того, будут ли они по своим параметрам хуже или лучше существующих, приведет к потере стоимости.

Например, современный коттедж, возведенный в районе усадебной застройки сельского типа, будет стоить меньше, чем в районе, застроенном аналогичными коттеджами, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окружения оцениваемого объекта.

Одновременно, квартира в престижном доме, даже при в плохом состоянии будет продана дороже, благодаря своему «соседству».
Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух эффектов — регрессии и прогрессии, отражающих отрицательное и положительное воздействие несоответствия на стоимость. Однако надо иметь в виду, что формальное следование критерию соответствия далеко не всегда оправдано с точки зрения долговечности недвижимости. Вполне возможна ситуация, когда объект, назначение или масштаб которого сегодня существенно отличается от окружения, сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, перестанет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.

Принцип предложения и спроса. Изменение стоимости на недвижимость, как любого другого товара, продаваемого и покупаемого на рынке, во многом определяется сложившимся соотношением предложения и спроса, и будет происходить обратно пропорционально предложению и прямо пропорционально спросу. По сути, принцип предложения и спроса отражает сложное взаимодействие свойств недвижимости, создающих и поддерживающих ее стоимость.

Полезность и дефицитность того или иного вида недвижимости рассматривается как факторы, относящиеся к предложению, а та же полезность и возможность приобрести – как факторы, относящиеся к спросу. То есть, и предложение, и спрос определяются полезностью недвижимости, но предложение ограничено естественной конечностью земли как ресурса, а спрос ограничен – покупательной способностью.

На рынке недвижимого имущества предложение представляет количество имущества, которое имеется для продажи и аренды по различным ценам на данном рынке в данный период времени. Спрос составляет количество возможных покупателей или арендаторов, которые ищут особый вид имущества по различной цене на данном рынке и в данный период времени. Точке пересечения предложения и спроса соответствует оплаченная цена.

Предложение - количество имущества, которое имеется на рынке для продажи и аренды.

Однако в силу несовершенства рынка недвижимости, цены на нем не определяются взаимодействием предложения и спроса. Информированность участников сделки, особые обстоятельства, понуждающие к совершению сделки, стоимость финансирования и другие факторы будут иметь не меньшее значение в установлении цен. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля.

Тем не менее, в долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении тенденций ценовых изменений. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. Но стоит спросу увеличиться, как это тут же вызовет рост цен.

Спрос - количество возможных покупателей или арендаторов имущества на рынке.

Следует заметить, что спрос на недвижимость более эластичен, чем предложение. Он легче реагирует на общеэкономические процессы: изменение объема денежной массы, процентных ставок, перемены в политике и другие факторы. В тоже время для увеличения предложения недвижимости требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени, в течение которого уровень цен также будет низким или даже будет падать.

Принцип конкуренции. Необходимым условием развития рынка является разумная конкуренция. На рынках недвижимости она может проявляться между:

• различными видами использования и характером застройки одной и той же земли;
• различными способами использования одного и того же строения для различных целей;
• собственниками недвижимости за выгодных арендаторов;
• арендаторами за возможность использования одной и той же недвижимости.

Принцип конкуренции предполагает перетекание ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, что способствует выравниванию доходов. То есть, если сегодня объект недвижимости приносит относительно высокие доходы, обеспечивающие прибыль, которая превышает разумно необходимые объемы для компенсации предпринимательских усилий, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего уровня доходов. Поэтому в практике оценки сегодняшние сверхприбыли либо выделяются в отдельный поток доходов, либо рассматривают как доход с более высокой ставкой.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения внешних условий (под воздействием конкретных и общих экономических и социальных сил), так и в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция и т.п.). Поэтому для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий.

Изменение - непостоянство стоимости недвижимости во времени.

Естественно, что такой прогноз может быть сопряжен с определенными трудностями. Ведь степень влияния внешних условий во многом будет зависеть от характера связей между объектом и новой социально экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Циклы недвижимости

Относительно легче предвидеть изменения внутренних условий, так как любой объект недвижимости переживает определенные жизненные циклы: рост, стабильность, упадок и обновление. Эти четыре фазы жизненного цикла недвижимости присущи не только отдельным объектам, но и целым районам и населенным пунктам, которым свойственны фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также возрождения (обновления). Знание о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, может стать определяющим при прогнозе будущей ситуации на рынке недвижимости в этом районе.

• < Назад
• Вперёд >